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Busco local comercial para abrir un negocio. ¿Por dónde empiezo?, y ¿qué cuestiones impositivas debería conocer?


Contrato de alquiler de tu local comercial:

Una vez que hemos encontrado el local que estábamos buscando, y lo vamos a alquilar, tenemos que conocer muy bien una serie de aspectos antes de firmar definitivamente el contrato de alquiler. En este contrato se deben especificar claramente los derechos y obligaciones que tienen tanto Locador como Locatario. Normalmente, el contrato se suele redactar por escrito entre las partes, aunque también sería válido un contrato verbal, que en ningún caso sería lo más aconsejable, ya que es importante que todos los acuerdos queden claramente redactados por escrito. Cuando alquilamos un local comercial, tienen libertad de pactos y se rigen por las cláusulas pactadas en el contrato entre el Locador y el Locatario. Aunque, claro está, no se pueden formalizar pactos contrarios a la ley, dado que si esto ocurre prevalece la ley.

Cuestiones impositivas que debés conocer:

Alquilar un local comercial tiene importantes alcances impositivos frente a la AFIP y también frente al fisco de la Ciudad de Buenos Aires.

El primer impuesto que habrá que pagar (lo paga el Locador, a veces se suele pactar que se pague entre ambas partes) es el de Sellos sobre el contrato. La alícuota es del 0,50% del monto total de la locación y para aplicarla hay que obtener el Valor Locativo de Referencia (VLR) a través de la página de Internet de la Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos porteña (AGIP).
Ese valor locativo es el precio estimado mensual que la AGIP le asigna a un inmueble. Si el valor del contrato es menor, se paga Sellos sobre el VLR por la cantidad de meses que esté estipulado en el contrato.
Pero si considerás que el VLR fuera superior al precio del contrato, podés presentar un recurso, adjuntando dos tasaciones firmadas por corredores colegiados en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, para que la AGIP revea la cifra. Algo muy común es que los alquileres comerciales –que se suelen pactar por 3 años– incluyan cláusulas de renovación automática. Si esto ocurre o si no se fija plazo, el fisco extiende el precio del contrato por 5 años y sobre esa cifra aplica la alícuota del 0,5%. Finalmente, el contrato sellado deberá tener la certificación de las firmas por un escribano para la habilitación del local por parte de la municipalidad.

Desde el punto de vista del Locador: Éste deberá pagar el Impuesto sobre los Ingresos Brutos al fisco porteño con una alícuota del 1,5%.

A nivel del fisco nacional, las obligaciones del locador varían según la condición ante la AFIP del propio locador y del locatario. Si el locador es monotributista, sus obligaciones son las mismas, aunque el locador sea monotributista o responsable inscripto. Estas consisten en emitir factura “C” y pagar el impuesto integrado, ya que no debe tributar ni IVA ni Ganancias. Sin embargo, si el locador hizo con el locatario, en los últimos 12 meses, operaciones por un monto total acumulado superior a $ 400.000, el último debe retener el 35% de Ganancias y el 21% de IVA. En cambio, si el locador es responsable inscripto y el locatario es monotributista, debe emitir factura “B” y pagar IVA, teniendo en cuenta que están exentas las locaciones de inmuebles cuyo alquiler por unidad y por locatario no supere los $1.500 mensuales. También paga Ganancias, pero no sufre ninguna retención. Si tanto el locador como el locatario son responsables inscriptos, la factura será “A”, se pagará IVA con el mismo piso exento y tributará Ganancias.

Por otra parte, en este caso, todo alquiler que supera los $1.200 mensuales sufre una retención del 6% en el Impuesto a las Ganancias, en la medida que ésta supere los $ 100. Además, en el ámbito nacional, está parcialmente vigente el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI). La obligación que ya rige es la inscripción de aquellos contribuyentes que revistan el carácter de locadores por montos superiores a $8.000, ya sea por un inmueble o varios (Prorrogado hasta enero 2015, por el momento, no se deberán informar estas operaciones). No está en vigor la obligación de registrar cada contrato en particular. Las empresas que toman locales en alquiler están reteniendo el 28% de Impuesto a las Ganancias a aquellos locadores que no se inscribieron, que son muchos por confusión en la información sobre este tema.

Esquema de relación entre Locador y Locatario, desde lo Impositivo: ¿Qué Conocer?

 

   Locatario

    Locador

Monotributista

        RI

Paga precio pactado (no, ret gcias)

Entrega Factura B 

Alq > $ 1500 tributa 21 % iva y paga por IIBB el 1.5%

   Locatario

     Locador

Monotributista

 Monotributista

Paga precio pactado (no, ret gcias)

 

Entrega Factura C (paga por IIBB el 1.5%)

 

 

 

 

 

 

 

 

    Locatario

     Locador

        RI

Monotributista

Paga precio pactado (no ret gcias)

 

Entrega Factura C (paga por IIBB el 1.5%)

 

    Locatario

     Locador

       RI

         RI

Paga precio pactado

(Si el importe a pagar es  mayor a $ 1200, deberá retener el 6% sobre excedente de este último.

y si este no estuviera inscripto como locador, debería retenerle el 28 % sobre el total del alquiler)

Entrega Factura A 

Alq > $ 1500 + iva discriminado (tributa 21 % iva y paga por IIBB el 1.5%)  

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